德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)之比較


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德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)之比較

　　2003年以來(lái)，中國(guó)因征用土地、拆遷房屋而出現(xiàn)了一系列被涉及者自殺、自焚、示威等事件。特別是于2003年8月發(fā)生的南京市被拆遷戶翁彪自焚身亡的悲劇，令人震驚。相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)之一是征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額有極大爭(zhēng)議。究竟土地房屋的價(jià)格和拆遷賠償費(fèi)怎樣計(jì)算才比較合理？中國(guó)的政府部門(mén)和企業(yè)在征地拆遷過(guò)程中的計(jì)價(jià)賠償方法有何不妥之處？西方國(guó)家在這方面通常又是怎么做的？本文從德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)的比較入手，比較分析兩國(guó)土地使用權(quán)的相似之處和不同之處，然后用實(shí)例來(lái)解釋中國(guó)和德國(guó)在計(jì)算拆遷賠償費(fèi)方面的差別是什么。
　　一、德國(guó)的土地使用權(quán)
　　德國(guó)《民法大典》第94條規(guī)定，土地上的房屋建筑是土地的組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)的擁有者所有。德國(guó)所有的土地（包括已建土地和非建土地，如農(nóng)田、林地、綠地等）都實(shí)行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認(rèn)和保護(hù)的土地所有者。德國(guó)的土地所有權(quán)絕大部分歸私人（自然人、法人）所有，也有一部分歸公眾所有（如國(guó)家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國(guó)的“土地使用權(quán)條例”第1款規(guī)定：土地使用權(quán)是可以買(mǎi)賣(mài)、可以繼承的、在土地的地上或地下?lián)碛薪ㄖ锏臋?quán)力。通過(guò)德國(guó)“公寓式住房所有權(quán)法”，土地使用權(quán)也可以運(yùn)用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權(quán)。土地所有者（Eigentuemer ）和土地使用權(quán)者（Erbbaurechtshaber ）到公證處簽訂土地使用權(quán)合同，然后在地方法院的地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中權(quán)役和限制的第一項(xiàng)上注明已經(jīng)出讓了土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的年限由合同來(lái)確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金的數(shù)額也登記入地籍簿