對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究
摘要：
房?jī)r(jià)具有一定的區(qū)域性特征,房?jī)r(jià)的居高不下必然會(huì)給區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展帶來(lái)許多隱患。必須找準(zhǔn)影響區(qū)域房?jī)r(jià)的深層原因才能制定有效的調(diào)控措施平抑房?jī)r(jià)。影響房?jī)r(jià)的深層原因既有內(nèi)部的也有外部的,房子的本身價(jià)值是內(nèi)部原因；經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和價(jià)格預(yù)期是重要的外部因素。加強(qiáng)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，整頓房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)以往的政策進(jìn)行認(rèn)真反思,盡快完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系將是當(dāng)務(wù)之急。
本文運(yùn)用數(shù)學(xué)分析軟件分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素，并闡述了房地產(chǎn)業(yè)中投機(jī)性需求的作用和影響，并提出有效抑制投機(jī)性需求的對(duì)策：首先著重進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，其次應(yīng)加強(qiáng)政府的行為等。
關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)投機(jī) 因子分析 市場(chǎng)供求 房地產(chǎn)泡沫
一、問(wèn)題的重述：
　　近幾年，北京、上海、深圳、杭州、天津等許多地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)不斷上漲的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀升迅猛，房?jī)r(jià)居高不下一方面使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民的購(gòu)買(mǎi)力下降，住房問(wèn)題非常突出；另一方面，部分投機(jī)者通過(guò)各種融資渠道買(mǎi)入房屋囤積，期望獲得高額利潤(rùn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，進(jìn)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫會(huì)危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，如何有效的抑制房地產(chǎn)中的投機(jī)性需求，擠出投機(jī)資金，打擊投機(jī)行為，是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。
現(xiàn)欲解決下列兩項(xiàng)主要問(wèn)題：
1．小王在2004年3月份因?yàn)橘I(mǎi)房子向銀行貸款24萬(wàn)15年還清的商業(yè)貸款，查找有關(guān)資料，回答他第一次還款（ 2004年3月份）應(yīng)該還多少錢(qián)；提前還款2萬(wàn)元，還款期限不變的情況下，他的還款金額又有什么變化等問(wèn)題。
2．對(duì)影響房?jī)r(jià)的主要原因和房地產(chǎn)投機(jī)行為的分析等問(wèn)題。
二、模型的初步分析：
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，故仍有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡。因此，我們首先想到采用成本分析法來(lái)分析影響房?jī)r(jià)的原因，成本分析法又稱(chēng)原價(jià)法。這是一種以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所支出的各項(xiàng)費(fèi)用總額為主要依據(jù)，加上一定數(shù)量的利潤(rùn)和按稅法規(guī)定應(yīng)交納的稅金，以確定待估房地產(chǎn)的種估價(jià)方法。而現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其本身的價(jià)值和市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的，而不是由所支付的費(fèi)用決定的。
　　因此，要從市場(chǎng)入手尋求影響房?jī)r(jià)各因素之間的相關(guān)關(guān)系，定量分析影響房?jī)r(jià)的形成因子，并分析由市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而，提出了以因子分析和投機(jī)度為模板的分析方法，這對(duì)合理確定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展，充實(shí)住房?jī)r(jià)格評(píng)估理論具有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)意義!
三、符號(hào)定義：（見(jiàn)模型的建立與求解）
四、模型假設(shè)：
1．理想的房地產(chǎn)價(jià)格是在市場(chǎng)機(jī)制作用下，由房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)參與者即開(kāi)發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、中介服務(wù)者、物業(yè)管理者和居戶(hù)本著公平、自愿、公開(kāi)的原則而達(dá)成的市場(chǎng)價(jià)格，非市場(chǎng)機(jī)制作用下所形成的住宅福利價(jià)、折扣價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)及廉租屋租賃價(jià)格等不是本文的研究對(duì)象。
2．房地產(chǎn)價(jià)格的成因主要是住宅所在地段的區(qū)位條件、住宅的環(huán)境條件、出行方便度、建筑物安全衛(wèi)生因子、商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度和住宅的朝向，外觀等因素。事實(shí)上，這些成因及其重要性的高低不是永恒不變的，它隨城市規(guī)模、時(shí)間、城鄉(xiāng)差距的不同而有差異。而對(duì)于本文，我們只研究近十幾年的房地產(chǎn)價(jià)格趨性，因而，在此忽略成因的變化影響。
五、模型的建立和求解：